Principais dúvidas - NR (Não Residenciais)

Qual a vantagem de pagar mais caro no M2 comprando um apartamento studio no lugar de um apartamento convencional?

Sim é fato o M2 de um apartamento pequeno no estilo studio como é o caso da maioria dos apartamentos para short stay costuma ser mais caro que o valor do M2 de um apartamento de tamanho maior, mas isso se mantem por toda vida, ou seja, o seu apartamento vai valorizar em % junto com a média do mercado, então se hoje você comprar um apartamento NR por R$500k e em um ano a valorização média dos imóveis for de 10% você vai vender o seu apartamento por R$550k.

Mas o que temos visto é uma valorização acima da média para esse tipo de apartamento, uma vez que mesmo com o M2 mais caro, ele costuma ser muito competitivo por ser menor.

Cada vez mais, principalmente no pós pandemia as pessoas estão se deslocando das grandes cidades para lugares maiores no interior e nem por isso a taxa de ocupação na cidade diminuiu, pelo contrário aumentou, mas mudou o perfil de imóvel que estão sendo comprados.
Os grandes apartamentos bem localizados com mais de 100m2 estão sendo substituídos por casas nas proximidades de SP e apartamentos cada vez menores nos grandes centros.

Não tenho dúvida de que essa é uma tendencia urbana sem volta e que tem garantido a boa rentabilidade dos studios.



O que é Short Stay ou locação de curta duração?

Tipo de locação que ganhou muito espaço nos últimos anos com o uso de plataformas de locação com o Airbnb por exemplo.
Uma das vantagens desse tipo de locação é que o valor médio da locação do imóvel aumenta cerca de 30% se comparado a um contrato de locação padrão (Long Stay).

Além disso você se expõem a sazonalidade que pode trazer benefícios incríveis. Um exemplo foi a locação de studios próximos ao Allianz Parque durante o show da Taylor Swift em 2023.

Algumas unidades que tinham uma locação de diária média por volta de R$300 foram alugadas por mais de R$1200 a diária.
Faz todo sentido. Se vc tem pessoas vindo do Brasil inteiro dispostas a dormir na frente do estádio para ver seu artista preferido. Por que não imaginar que algumas dessas pessoas que já gastaram valores astronômicos com o ingresso e vôo não estejam dispostas a investir mais para estar mais perto do show com conforto?

O que faz as pessoas escolherem um Short Stay no lugar de irem para um hotel?

Eu poderia argumentar que a diária de um hotel é mais cara que de um studio, mas isso nem sempre é verdade.

O que justifica a procura maior por short stay em detrimento de hotéis é a comodidade e flexibilidade.

Quando você aluga um apartamento consegue fazer sua própria comida, pode receber pessoas, muitas vezes levar seu animal de estimação, dependendo do tempo que for ficar no apartamento conta com a comodidade de ter uma lavanderia dentro do prédio com custo acessível para lavar suas roupas, coworking, car sharing, mini Market, entre tantas outras vantagens.

As comodidades são tantas que temos incorporadores oferecendo aplicativo próprio que integra mais de 50 parceiros que oferecem comodidade para os seus clientes.

E para você que está comprando um imóvel desses para investimento tem uma vantagem ainda maior. Não são poucos os casos em que nós temos a taxa de condomínio zerada ou até negativa devido ao fee que os parceiros oferecem para o condomínio para poderem oferecer os seus serviços para os moradores, locadores.


Quem cuida das locações do apartamento?

Como quem compra esse tipo de imóvel, na grande maioria das vezes são investidores e que estão fora da cidade de São Paulo ou da cidade que os apartamentos foram adquiridos, a principal pergunta que eu escuto é: “Quem vai cuidar das locações? Porque eu não tenho tempo para isso, meu negócio é outro.”
Como eu disse, nos últimos anos nós tivemos um aumento muito grande na procura por esse tipo de imóvel e com isso vêem outras tantas necessidades como a de empresas que administrem esse tipo de locação, então surgiram as gestoras que fazem o trabalho completo de ponta a ponta do anúncio do imóvel nas principais plataformas de locação até o checkout do cliente.

Eles cuidam de absolutamente tudo para você sem que você tenha que falar com o locatário para absolutamente nada. Cuidam inclusive da gestão de contas como internet, condomínio, limpeza, etc.
Para o investidor é enviado mensalmente um relatório com o demonstrativo do mês junto com o depósito dos rendimentos.

Esse apartamento é entregue pronto para locação?

Depende, cada incorporadora atua de uma forma. Você pode comprar apartamentos com esse perfil que estejam prontos para locação e já com renda mínima garantida, você pode comprar outros em construção, no lançamento ou já entregues.

Em alguns casos a incorporadora te entrega o imóvel pronto com toda decoração, movelaria, eletrodomésticos e reformas necessários e em outros o apartamento vem cru, mas isso não deve ser uma preocupação para o cliente, porque sabendo dessa necessidade nós cuidamos de tudo isso para você e te entregamos, caso precise o apartamento completamente pronto para renda em até 60 dias após a aprovação do projeto.

É importante se atentar ao projeto inteiro, principalmente de marcenaria porque na maior parte das vezes estamos falando de um apartamento compacto com 29m2 e que precisa atender e ser atrativo para os seus hospedes. Por isso não indicamos a contratação de profissionais que não estejam acostumados a fazer projetos com foco em Short Stay. Isso pode ser determinante para a lucratividade do seu imóvel.

Mas o importante aqui é que você não precisa se preocupar com isso, em contratar mão de obra, ir até o local acompanhar o andamento da mesma, negociar com fornecedores e etc. Nós cuidamos de tudo para você.

Isso é um programa de cotas em que eu compro o imóvel compartilhado com outras pessoas?

Não. Aqui nós estamos falando de um apartamento com matrícula individualizada que pode ser específico para “Serviço de Moradia” ou NR (Não residencial) ou um apartamento/Studio residencial comum com características voltadas para o Short Stay.

Nesse modelo você é o proprietário de um imóvel que será 100% seu e você faz com ele o que quiser. Pode vender, alugar, trocar, doar, enfim segue as mesmas características de qualquer outro imóvel.

A única diferença está quando a unidade que você está comprando é uma unidade exclusiva de Serviço de Moradia, porque nessa modalidade os apartamentos são considerados imóveis comerciais, o que dependendo do empreendimento pode ser muito bom uma vez que você não fica sujeito a aprovação em assembléia do condomínio para fazer locação de “Short Stay”.

Cada caso deve ser analisado individualmente para se definir o melhor produto para o cliente de acordo com a sua necessidade e com o empreendimento específico que ele está adquirindo, porque existem prédio completos que foram desenhados para esse tipo de locação mitigando em 99% o risco de não poder fazer a locação de curto prazo.

Como escolher meu apartamento para short stay?

Quando a decisão por comprar um apartamento para short stay é tomada na mesma hora vem a pergunta: “Como escolher o mais rentável?”

E para responder essa pergunta, precisamos descobrir a taxa de vacância, ou taxa de desocupação dos imóveis com características semelhantes na região. Porque quanto mais tempo o seu apartamento passar ocupado, maior será o dinheiro no seu bolso.

E o que vai determinar a taxa de vacância do seu apartamento é a localização dele.

Quando estamos falando de um imóvel para renda de short stay precisamos ser estratégicos na decisão da localização do imóvel e algumas coisas aumentam a nossa assertividade. São elas:

1 - O imóvel fica perto de locais que costumam receber eventos importantes como shows e eventos culturais?
Se sim esse é um ótimo indício porque vai nos garantir não apenas uma boa taxa de ocupação mas também o aumento dos preços sazonais.
Ao ter pessoas alugando seu imóvel para participar de shows e eventos comemorativos é possível triplicar o seu aluguel no período.
Vou dar um exemplo. Um imóvel em Copacabana que possui valor médio de locação para diária de R$400,00 chega a cobrar mais de R$15.000,00 para o feriado de réveillon.

2 - O imóvel fica perto de estações de metrô ou outros transportes públicos?
Estamos falando, em sua maioria, de studios pequenos sem vaga de garagem, então ter fácil acesso a estações de metrô garante maior preferência entro os locatários.
Nem sempre a preferência do hospede é por usar transporte público, por isso também devemos nos atentar ao fácil acesso a grandes vias para facilitar assim o deslocamento seja através de táxi, Uber ou car sharing.

3 - O imóvel fica perto de grandes centros empresariais?
Estar perto de centros empresarias ajuda com maior quantidade de locação para executivos e profissionais que eventualmente participam de reuniões e eventos fora de suas cidades, fazendo com que tenhamos maior chance de locação.

4 - O imóvel fica perto de universidades renomadas?
Estar perto de universidades que atraem estudantes de outros estados e cidades não necessariamente nos garante maior taxa de locação para os estudantes, mas esses estudantes costumam receber visitas frequentes de familiares que busquem se hospedar na região.

5 - O imóvel fica perto de hospitais referência?
Quando o imóvel está localizado perto de hospitais referência em algum tipo de tratamento ele costuma receber hóspedes de todo Brasil para tratamento médico, acompanhamento ou visita para familiares em tratamento.
Portanto, sem dúvida isso contribui muito para aumentar a sua taxa de ocupação.
E aqui vou deixar um dica de ouro, se você estiver negociando a compra de um imóvel NR (não residencial) dê preferencia para os imóveis adaptados para pessoas PCD. A diferença de um imóvel PCD para um convencional é que ele possui portas mais largas para garantir acessibilidade e barras de apoio no chuveiro e vaso sanitário, ou seja, você continua podendo alugar seu imóvel para qualquer pessoa mas passa a ter um diferencial para pessoas que buscam esse tipo de característica.

É claro que nada disso te dá garantia de 100% de taxa de ocupação, mas sem dúvida aumenta suas chances de garantir a melhor rentabilidade possível.


O que é aposentadoria imobiliária?

Nada mais é do que você se programar para ter uma renda passiva suficiente, através de aluguel, para garantir uma aposentadoria em qualquer idade. Isso sempre vai ser determinado pelo seu número, ou seja, de quanto você precisa para ter uma vida no padrão que deseja e em qual idade.

Tendo clara essa meta podemos nos planejar para atingi-la com tranquilidade nesse período de tempo. E com isso, cada vez pessoas mais jovens estão se “aposentando”.

O que é renda passiva?

É todo dinheiro que entra na sua conta sem depender necessariamente do seu esforço ativo envolvido. Como por exemplo entradas de aluguel que são administrados por terceiros, recebimento de dividendos, pensão, etc.

Por que a cidade de São Paulo?

Trabalhamos com imóveis no Brasil inteiro, na verdade nosso trabalho é 100% consultivo. Então buscamos o imóvel ideal para o nosso cliente, aquele que de fato vai atender suas necessidades.

Mas quando falamos de imóvel para renda não tem como fugir de SP, vejam o que diz a exame ou valo investe, Folha de SP, entre tantas outras. “São Paulo é a melhor cidade do Brasil para fazer negócio imobiliário” não apenas pela média de valorização dos aluguéis na cidade que subir 3 vezes a inflação de 2023, mas também porque possui características que valorizam muito esse tipo de imóvel, como por exemplo ser uma referencial como polo empresarial no Brasil.

Quais características fazem meu apartamento ser mais rentável?

As principais características que vão fazer a rentabilidade do seu imóvel aumentar são Localização, nós falamos sobre isso quando explicamos como aumentar a sua taxa de locação e as características do imóvel que você está comprando, qualidade construtiva, projeto que contemple as principais necessidades de quem procura um imóvel para short stay ou locação como por exemplo: O condomínio em que o imóvel está possui coworking? Por estarmos falando, em sua maioria de imóveis pequenos, faz muita diferença ter no prédio um coworking ou sala de reunião para trabalhar.

Lavanderia: Novamente estamos falando de imóveis pequenos que não podem perder seus poucos M2 com uma lavanderia, que não ocupa menos que 10m2 de um apartamento. Então nesse caso ter um condomínio inteligente com parceria com lavanderias self-service gera valor agregado para o seu locatário.

Academia, Petplace, Piscina, Portaria digital para checkin e checkout, todos esses itens contam muito na valorização do imóvel.

Por último mas muito importante, a disposição da planta do apartamento/Studio. Ter uma planta que te permita ter o máximo de aproveitamento possível quando estamos falando de poucos m2 é decisivo para garantir a valorização do seu imóvel tanto para locação quanto para a revenda, porque quem compra na planta tem mais chances de não se atentar a isso, mas na revenda, com os móveis instalados é difícil não perceber que a planta possui uma distribuição ruim.

Já vi casos de projetos alto padrão com varanda de serviço dentro do closet. Isso não faz o menor sentido uma vez que você não vai querer o prestador circulando dentro de uma das partes mais intimas do imóvel.

Quanto custa um Studio para Short Stay em SP?

Isso vai depender muito da localização, se é pronto ou comprado ainda na planta, tamanho, benefícios e incorporadora do apartamento.

Mas aqui na Télico nos temos apartamentos com foco em short stay em ótimas localizações de SP, pq fazemos toda curadoria necessária para mitigar os riscos dos nossos clientes, sendo vendidos entre R$400 e R$1.200,00, mas a grande maioria está na casa dos R$500 tendo em média 29m2.

Quando esse Studio é comprado na planta possui algumas características de pagamento interessantes:

Na média, o imóvel na planta exige pagamento de cerca de 35% do valor do apartamento podendo ser parcelado durante todo o fluxo de obras, então vamos ver um exemplo:

Se você estiver comprando um imóvel na planta o prazo médio para entrega é de 30 meses, vamos fazer a conta.

Se estou falando de uma entrada de 35% de um apartamento de R$500k então é o mesmo que dizer que eu precisaria de uma entrada até as chaves de R$175k, isso parcelado em 30 vezes daria uma parcela mensal de R$5.833,33.

Dessa forma e com planejamento fica muito mais fácil planejar a sua aposentadoria imobiliária.